「图」干货 | 房地产拿地前期谋划全程实操手册

 前期谋划是指开发商获得土地后，在项目可行性研究的基础上，围绕杀青目的通过对市场的研判，运用谋划手段剖析项目自身的状态及市场远景，把项目建设意图转化为目的详细、功效明确、定位准确、组织清晰、计谋优化的实行方案的系统法式，目的是为房地产开发项目总体运行提供依据，为实现项目预期目的提供方案。

一、房地产开发项现在期谋划的主要义务

房地产开发项现在期谋划的目的是为了实现项目的预期目的提供方案，以是它的主要义务是在市场剖析研判的基础上，就项目“为谁建”“ 建什么”“ 能否建”和“怎么建”等问题举行剖析和研究，并得出详细的结论和提出相关建议。

“为谁建”是指通过市场需求剖析，确定项目目的市场和客户群体，对项目举行客户定位。

“建什么”是指在客户定位和项目剖析的基础上，凭据目的客户的需求特征和项目自身特点，确定项目主题基调、物业类型、计划设计、户型配比、装备规格质料品种等，对项目举行产物定位，这是前期谋划的要害义务。

“能否建”是在项目定位和产物定位的基础上，对项目手艺可行性、经济合理性以及市场风险举行剖析评价。

“怎么建”是指对项目的总体运行举行方案设计，在前三项义务完成后，项目整体框架已经形成，“怎么建”主要就是对项目的建设周期、建设阶段、项目节点、工程进度、现金流量、谋划方式、营销计谋举行总体的设计。

二、房地产开发项现在期谋划的主要内容

主要内容归纳综合为市场研判、市场定位、运行建媾和经济评价四个部门。

市场研判，是前期谋划的依据，在市场研判中，不仅要对已往和已经发生的举行剖析研究，而且要对市场未来的生长作出展望，尤其对项目的开发周期内的市场情形做出判断。

市场定位，是前期谋划的焦点内容，由于房地产的区域性，使房地产与一样平时产物相比，无论是在流通还是在使用上都有显著的差别。通过对区域市场的生长趋势和动态转变的剖析，房地产开发项目市场价值取向举行研判和设计，包罗客户定位、项目定位和产物定位。

运行建议，是前期谋划的操作设计。由于开发项目是一个庞大法式，对环节的把控至关主要，运行建议就是针对主要环节提出的操作设想。

经济评价，是前期谋划的项目财政剖析，通过对项目的投入产出测算各项财政指标，评价盈利能力和清偿能力是否到达要求，通过对项目的不确定性剖析，评价其抗风险能力企业是否能蒙受。

三、房地产市场研判的作用

市场研判是开发项目的前期基础，是项目定位的依据。通过前期的研判，连系项目可制止没有针对性的市场形貌。市场研判的作用较多，主要有以下三个对照显著的优势：

首先个，掌握市场机遇。房产市场是一个庞大的复合系统，差别区域机遇差别，市场研判可以掌握隐藏于其中的市场机遇。

第二个，挖掘市场潜力。随着经济生长和生涯水平的提高，人们对产物的需求也不停的转变。通过研判可以抢占市场先机，展望生长轨迹，生产相符要求的产物。

第三个，识别市场风险。投资都可能面临风险，对于市场性的风险，都无法回避。制订有用的对策可以降低风险带来的损失，通过对区域房产市场的研判和展望可以对风险举行有用的识别和控制。

四、房地产开发项目的客户定位

客户定位是指在市场细分的基础上，通过消耗者市场细分对种种消耗群体的阶级情况、文化靠山、喜欢偏向和生涯方式举行对照，连系房产开发项目目的和特点，较终确定开发项的目的消耗群体。房产开发项目目的定客户定位的主要义务是解决“为谁建”的问题，涉及的主要内容是客户确定、目的客户的基本特征剖析和客户置业需求特征的剖析。

五、房地产开发项目目的客户简直定

房产市场上消耗法式是庞大多样的，差别消耗人群对产物的需求也纷歧样，一个企业不行能提供知足所有消耗者满足的产物，因此企业要针对部门消耗者做出自己的主力产物，这就需要开发项目的目的客户确定。我们要从房地产市场细分、目的市场选择和目的客户选定上举行甄别确定。

六、房地产开发项目目的客户的基本特征剖析

在选定了目的客户后，需要对目的客户的基本特征进一步剖析。目的客户的基本特征是影响需求倾向和需求偏好的主要因素，由于差别物业类型的需求者，其特征显示纷歧样，通过对目的客户的区域特征、家庭结构、职业组成、岁数收入和置业次数等举行剖析，可以判断出哪些是我们主要的目的客户，并重点举行服务。

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七、房地产开发项目目的客户的置业需求特征剖析

客户置业需求是注重客户住房需求的行为因素研判，是对客户更深条理的剖析，主要关注客户的价值取向。所谓价值取向，是指知足客户需求的首先属性，如购房自住，要求地段好比离学校、医院近，养老享受，显示社会职位，投资盈利或资产累计等等。

八、房地产开发项目的项目定位

项目定位是指在客户定位的基础上，针对目的客户的需求，对开发项目的开发战略和观点性计划举行整体谋划设计和选择的法式。

项目定位和产物定位的主要义务是解决“建什么”的问题。项目开发战略是房产企业凭据企业生长目的，针对目的客户的需求特征，通过对自身状态和开发条件举行研判，确定开发的总体思绪和市场计谋。较常用的是SWOT剖析法，这是一种通过综合剖析和系统评价企业内部情况和外部情况的种种影响因素，从而选择较佳谋划战略的方式。

九、房地产开发项目的主题创意

是凭据项目及所在区域的特征，通过市场剖析确定项目特有的差别于竞争对手，而且能够形貌、宣传、推广，使客户易于接受并发生共识的项目特质。

这是房产开发项目市场显示形式，确定房产开发项目由产物到商品法式外在宣传样式，是制止房产开发同质化、彰显项目个性的主要方式。在主题创意的法式中要注重以下几个问题：

主题创意要易于展示和流传

应该与房产开发项目的内在品质相相符

与开发项目所处的区域资源条件相协调

应与目的客户的需求特征相吻合

十、房产开发项目地总体计划结构

总体计划结构是凭据开发项目主题创意对项目的功效结构、空间尺度和用地结构等主要计划指标举行的总体放置和结构，是项目定位的主要内容，也要注重以下几个方面：

首先个，物业类型的组成及结构。商品住宅开发项目通常由差别类型和差别状态的物业所组成。包罗住宅公寓、商住等，需要调治好所占比重，在项目用地局限的平面结构内合理放置。

第二个，项目空间尺度放置。相对于修建内部，项目空间是指开发项目用地局限内修建物、修建物组成的外部空间。空间尺度是在外部空间中各修建物、修建物之间的空间位置关系，这也是在项目总体计划中的异常主要内容，要知足设计规范和用地指标的要求，还要知足业主的共享性宁静安性，同时还让业主栖身舒适，知足视觉审美。

第三个，项目用地计划结构。这是凭据项目等计划手艺指标，对种种用地类型举行合理的分配和结构，主要涉及种种修建物的用地规模和门路交通、景观绿化、水体设施的结构等等。

十一、房地产开发项目的产物定位

项目开发的产物定位是指在客户定位和项目定位的基础上，从修建产物角度出发，对房产开发项目功效、质量、档次、气概、面积、户型、情况、构建等方面举行构想和设计，为房产开发项目设计提供指导性的意见。在举行产物定位时，可将产物看作是由焦点产物、有形产物和附加产物三个条理所组成的复合体。

焦点产物，是为消耗者提供较基本的效用和权益，是从使用价值的角度对房产产物举行的观点和明白。好比生涯栖身需要、办公生产需要、投资需要或资源累计等。

有形产物，是焦点产物的基本载体，是房产的外在显示形式，如项目所在的区位、修建结构宁静面结构、外墙装饰及色彩、情况及周边设施配套、企业品牌等。

附加产物，是购房者在购置和使用房产法式中获得的附加服务和附加利益的总和，一样平时显示在信息咨询、物业服务、价钱优惠、精装修等。

十二、房地产开发项现在期谋划讲述的编写步骤

讲述的编写要具有针对性、前瞻性和计谋性，在房产开发前期，着重举行剖析和论证，围绕开发项目研判睁开。前期谋划讲述的编写法式具有一定的共性，主要体现在编写法式中要经由一系列具有逻辑联系的步骤才气完成，主要步骤有：

首先步，网络资料。接到前期谋划义务书后应尽可能的搜集相关资料，包罗房产开发项目所在地的经济社会生长、市场项目自己以及负担项目开发房地产开发企业的资料，领会企业对项目开发的目的和要求。

第二步，市场调研。凭据前期谋划需要解决的问题，体例设计，对衡宇销售价钱、房地产的特色、销售率等情形举行调研，要有针对性的获得资料，举行整理、分类、汇总、统计和剖析。

第三步，项目剖析。通过市场调研对项目举行总体剖析。包罗对项目的市场情况剖析、项目SWOT剖析、土地价值剖析、房地产开发企业内部剖析等明确项目的优劣势，确定开发战略和风险应对措施。

第四步，市场定位。这是体例讲述的较主要阶段，凭据前期剖析的效果和思绪举行市场定位，包罗客户定位、项目定位和产物定位。

第五步，经济评价。凭据前期效果针对房地产的盈利能力、清偿能力举行定量测算，判断开发项目经济合理性和可行性。

第六步，运行建议。凭据开发项目的规模和定位提出房产开发进度、开发建议、计谋以及融资方式等等

第七步，编写讲述。对项目举行上述步骤后，编写谋划讲述提要，撰写讲述举行讨论修改，较终形成前期的谋划讲述。

十三、房地产开发项现在期谋划讲述的结构和内容

由于房产开发项目的功效、用途和特征差别，调研形式也不完全相同，以是事情重点和详细内容也可能有所差别，但在结构和大要内容上有一定的共性。对于住宅开发项目的前期谋划讲述，其结构和内容大要有以下几个方面：

题目一，封面。封面的内容为房地产开发项现在期谋划讲述的名称、项目委托单元名称。讲述体例单元和讲述体例时间。

题目二，摘要。这在前期谋划讲述中也成为前言，主要包罗：说明前期谋划项目的泉源、房产开发项目概况举行简要说明、前期谋划选用方式、前期谋划要解决的主要问题、前期谋划的结论及建议等。

题目三，目录。目录是为利便读者领会前期谋划讲述的内容，也可使讲述体例职员对讲述的逻辑关系和内容之间的衔接举行检查。一样平时编排三级目录。

题目四，正文。正文是房产开发谋划讲述的主体，是讲述的中央部门，其内容包罗以下几个方面：

首先个，房地产市场研判，包罗以下几个剖析：

都会生长剖析。包罗都会生长的政治、经济、社会和生长手艺情况。

房地产市场总体情况剖析。包罗房地产市场总体特征剖析、主体特征剖析、生长展望剖析等。

区域房地产市场剖析。包罗房地产开发项目所在区域生长的总体特征剖析、区域房产市场的职位及特征以及相关项目的剖析、重点竞品剖析。

第二个，项目剖析，也包罗以下几个方面：

项目概况。有房产开发项目用地规模、地块用途、土地使用年限、取得土地的渠道、用地地理形状及位置、用地经济手艺指标以及四至及周边项目的影响、景观资源剖析等。

项目用地价值判断。包罗用区域位价值判断、周边配套条件剖析、市场情况对房产开发项目的影响剖析。

项目的优劣势剖析。综合剖析开发项目的优势、劣势、机遇和威胁，提出开发项目生长的战略思绪。

第三个，客户定位，有以下细节：

目的客户选定。这部门内容通过市场细分对差别的细分市场举行剖析和研判，连系房产开发项目的特征和研判效果选择目的市场，对市场举行细分化研究。

目的客户基本特征剖析。选定目的市场后对目的客户举行剖析，如对客户区域特征剖析、家庭结构剖析、职业剖析以及岁数结构、收入及置业次数剖析等。

目的客户资源需求剖析。这是对目的客户在置业法式中与其他消耗者对照具有哪些需求特征，主要举行目的市场价值取向剖析和目的客户产物需求特征剖析。

第四个，项目定位。

在客户定位和优劣势剖析的基础上，对开发项目举行总体设想，明确总体框架，主要是房产开发项目的主题创意，确定总体计划结构设想、门路交通计划、绿化和景观计划、配套公建计划等。

第五个，产物定位。

产物定位是项目定位的细化，包罗焦点产物定位、有形产物定位和附加产物定位。修立功效建议，如开发项目的功效结构、项目主体经济指标;产物档次建议，如开发项目修建质料、配套设施及项目总体造价水平;修建气概建议，如修建物的平面结构、外立面造型艺术处置和手法运用等;配套及景观建议，如配套修建物的功效、种类、面积、园林计划以及整体空间情况效果等;户型设计，包罗产物组合计谋、产物平面组合、户型的类型以及比重、各户型面积比例以及主力户型等。

第六个，运行建议。

凭据房地产开发项目的规模及特点，在市场研判、客户定位、项目定位及产物定位的基础上就开发项目的运行提出切实可行的建议，主要有以下几点：

资金筹集设计。资金泉源及资金成本、资金应用、财政设计、现金流量剖析等。

开发进度与***开发建议。主要是从开发项目资金回款要求、入市形象、开举事度以及保证项目较大价值化的基础上实现。

施工组织放置建议。包罗各***开发的放置、标段的划分、配套设施的施工放置、主体修建与配套设施的建设顺序、绿化景观建设的放置等。

第七个，经济评价。

项目总投资、用度、销售收入的估算，用动态指标和静态指标对项目的盈利能力、清偿能力举行评估，在此基础上，进一步对项目的不确定性、盈亏平衡细节举行剖析，提出风险规避计谋。

题目五，附件。

是房地产开发项现在期谋划讲述的隶属质料，是正文内容的组成部门，作用在于弥补和完善正文的内容，一样平时包罗附表、附图和专项讲述，为了精简正文的篇幅，在前期谋划讲述中只是给出与开发项现在期谋划直接相关的市场论调，而详细的讲述可作为附件形式提交。

十四、房地产开发项现在期谋划讲述体例中的注重问题

前期谋划，较终只是为房地产开发项目的开发谋划提出可操作性的整体战略构想，要注重以项目为基础、以市场为依据、以适用为准则